Особенности договора найма жилья, которое относится к частной собственности
Жилищные правоотношения в зависимости от права собственности на жилье имеют особенности правового регулирования. Договор найма жилья в жилом секторе, относится к частной собственности, изначально регулируется Гражданским кодексом Украины и соответствующими актами гражданского законодательства. Договор найма жилья государственного, коммунального или общественного жилищного фонда регулируется Жилищным кодексом Украины и нормативными актами, направленными на выполнение положений настоящего Кодекса.
Особенности касаются предмета договора найма жилья в указанных фондах. Предметом найма жилья в государственном или коммунальном жилищном фонде есть, как правило, изолированное жилое помещение. Зато предметом договора найма жилья в частном секторе может быть также часть жилого помещения.
Различны также основания возникновения жилищных правоотношений в частном жилом фонде и государственном, коммунальном или общественном. Права и обязанности сторон по договору найма жилья, которое относится к частной собственности, возникают на основании договора найма. Отношения найма жилья государственного и коммунального жилищного фонда имеют в основе юридический состав: ордер, выданный в установленном законом порядке, и заключен на основании ордера договор найма жилья с уполномоченным государственным органом или органом местного территориального самоуправления.
Договор найма жилья имеет целью удовлетворения жилищных потребностей человека. Поэтому Жилищный кодекс Украины определяет требования к жилому помещению как предмета договора найма. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если в договоре, предметом которого является жилье относится к частного жилищного фонда, не указано срока договора, последний считается заключенным на пять лет. Договор найма коммунального и государственного жилья заключается на неопределенный срок. Договор найма жилья является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения согласия по существенным условиям договора. Договор найма жилья является двусторонним. Сторонами договора могут быть физические и юридические лица. Наймодателем по договору найма жилья в государственном и коммунальном жилищном фонде есть соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления или другое уполномоченное ими организация. Нанимателем частного жилого фонда может быть также юридическое лицо для проживания в нем физических лиц, например ее работников.
Наймодатель предоставляет жилье, пригодное для постоянного проживания в нем и соответствует стандартам и техническим требованиям. Наймодатель обязан также осуществлять капитальный ремонт жилья, если иное не установлено договором.
Наниматель имеет значительно более широкий круг обязанностей. Одним из главных обязанностей нанимателя является использование жилья по целевому назначению – для проживания в нем самом и лиц, указанных в договоре найма жилья. Указанные лица (независимо от родства) имеют равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жильем. При этом наниматель отвечает перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним. Обязанности последних являются солидарными перед наймодателем.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию частного жилья без согласия наймодателя. Ведь это может привести к нарушению прав как наймодателя, так и других лиц, а также к существенным изменениям по условиям пользования жильем.
Поскольку договор найма жилья является платным, наниматель обязан вносить своевременно плату за жилье. Размер платы определяется договором жилищного найма. Так же договором определяется обязанность нанимателя вносить плату за пользование жильем. Плата за коммунальные услуги определяется утвержденными в установленном порядке тарифам.
Наниматель обязан осуществлять текущий ремонт жилья, которое является предметом договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. К текущему ремонту относятся работы, направленные на поддержание жилья в надлежащем состоянии, в котором это жилье было на момент заключения договора с учетом естественного износа.
Кроме обязанностей наниматель и лица, проживающие с ним, имеют права, предусмотренные действующим законодательством и договором найма права. Кроме права пользования жильем наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и с согласия наймодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания. Речь идет о физических лицах, которые вселились после заключения договора найма жилья. Чаще всего к ним относятся члены семьи (один из супругов, родители и т. д.). Но это могут быть лица, не состоящих в родственных отношениях при наличии предусмотренных законодательством оснований, а именно:
а) наличие заключенного договора найма жилья;
б) взаимное согласие лиц, проживающих с нанимателем;
в) согласие наймодателя.
От права нанимателя на вселение других лиц в жилье необходимо отличать правовой статус временных жителей. Наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взимания платы за пользование жильем. Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жильем. Статус “временные жители” приводит срочный характер пользования жильем. Если срок проживания временных жильцов не согласован, то они должны освободить помещение не позднее семи дней со дня предъявления такого требования нанимателем или наймодателем.
Наниматель жилья вправе с согласия наймодателя передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю, не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Договорные отношения поднайма являются производными от договора найма жилья. Поэтому срок договора поднайма не может быть длиннее, чем срок договора найма жилья и прекращается в случае прекращения договора найма. Поднаниматель вносит плату за пользование жильем в размере, установленном договором поднайма.
Наниматель жилья имеет преимущественные права, предусмотренные законодательством. К ним относится преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. В таком случае наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Преимущественное право на приобретение жилья имеет наниматель в случае продажи последнего наймодателем. Указанное право наниматель может реализовать преимущественно перед другими лицами, но на условиях, предложенных наймодателем (продавцом) для других потенциальных покупателей.
Определенные особенности имеют основания прекращения договорных отношений по найму жилья в частном и государственном или коммунальном жилищном фонде. Наниматель имеет право в любое время по соглашению других лиц, имеющих право на пользование жильем, отказаться от договора найма. Но по договору найма частного жилья он должен предупредить об этом наймодателя за три месяца. Наниматель может отказаться от договора найма жилья, если оно стало непригодным для постоянного проживания в нем.
(1 votes, average: 5.00 out of 5)