Метод іпотечно-інвестиційного аналізу і його моделі
Сьогодні є два способи, що дозволяють провести іпотечно-інвестиційний аналіз:
Варіанти реалізації методу іпотечно-інвестиційного аналізу
1. Традиційний. В його основі – припущення, що загальна вартість майна дорівнює реальної (справжньої) ціною інтересу особистого капіталу і такої ж вартості кредитного капіталу. Загальна ціна особистого інтересу обчислюється шляхом дисконтування фінансового потоку до моменту виплати податків. Роль дисконту при цьому відіграє норма віддачі особистих коштів (капіталу), що представляє собою середньоринковий показник.
Суть традиційної техніки проста. Загальна ціна нерухомості (власності) обчислюється як сума доходу від перепродажу майна, поточної ціни фінансових надходжень і суми іпотеки. Як наслідок, проводиться оцінка всієї прогнозованого прибутку і загальної суми виручки від перепродажу майна.
У традиційній техніці одне з основних умов – оцінка прогнозованих коштів, які отримає інвестор (в перспективі), а також доходу від перепродажу майна. Завдяки цим елементам, можна судити про вартість особистого капіталу інвестора. Після цього до отриманого значення додається залишок по позиці, що дозволяє точно визначити оцінну вартість об’єкта в поточних умовах ринку. Якщо нова іпотека оформляється на поточних ринкових умовах, а віддача на особистий капітал відповідає чинним вимогам того ж ринку, то в результаті можна отримати ринкову вартість об’єкта угоди. Особливість цієї техніки в тому, що тут не беруться до уваги податки.
В основі традиційної техніки лежить той принцип, що прибуток від вкладень отримуватимуть не лише інвестори, але і банки (кредитори). При цьому загальний дохід інвесторів і кредитодавців є максимальний обсяг викупної капіталу. Отримана цифра і є тією ціною, яка повинна бути виплачена за нерухомість. Плюс даної техніки ще й в тому, що вона приймає до уваги прибуток (виручку) від подальшого продажу майна. Параметр виручки від перепродажу – сума амортизації іпотечної позики, яку отримає інвестор в разі подальшої реалізації об’єкта, і загального розміру зниження (приросту) вартості нерухомості.
У прибутку, яку отримують інвестори і кредитори, повинні бути включені як повернення вкладень, так і прибуток на інвестиції. Якщо говорити про іпотечний позику, то поточна прибуток по ньому – це, по суті, обслуговування боргу.
Таке поняття, як самоамортизуюча іпотечна позика на увазі одночасний повернення заборгованості за іпотечною позикою в певний період і виплату відсотка, а точніше – прибутку на основну суму позики. У ряді випадків борг по іпотеці виплачується ще до завершення терміну дії договору. Такий підхід має на увазі виплату однієї суми і повне покриття кредиту.
У традиційному методі розрахунок загальної ціни власності виконується за формулою:
Вартість (Ціна) = Іпотечний позику + Вартість особистого капіталу.
Другий параметр можна визначити шляхом підсумовування двох компонентів прибутку від перепродажу майна і фінансових надходжень. В ситуації коли в майбутньому планується рівномірне отримання доходу (в приблизно рівному обсязі), то обчислений показник повинен бути помножений на фактор ануїтету.
З урахуванням вищесказаного вартість власного капіталу (ССК) може бути обчислена так:
ССК = PWF * PS + PWAF * CF, де
– PWF – параметр поточної ціни реверсії з урахуванням ставки віддачі на власний капітал;
– PWAF – параметр поточної ціни ануїтету з урахуванням ставки віддачі на власний капітал;
– CF – фінансові надходження;
– PS – прибуток, отриманий інвестором у разі перепродажу майна.
Щоб обчислити загальну ціну об’єкта нерухомості, необхідно залишилися іпотечні кошти підсумувати з вартістю особистого капіталу. Саме так відбувається оцінювання всіх видів прибутку. При цьому залишок від іпотечної позики за величиною буде дорівнює обсягу виплат за поточною заборгованістю, дисконтированной з урахуванням номінальної ставки відсотка за іпотекою.
Розрахунок вартості власності здійснюється за формулою, наведеною нижче:
V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,
Де V – початкова ціна майна;
– МР – поточні залишкові кошти від головної суми іпотечної позики.
Решта показників розшифровані у формулі вище.
Застосування традиційної методики має на увазі обчислення в три етапи:
1. Оцінка поточного обсягу фінансових надходжень.
2. Оцінка поточного обсягу доходу від перепродажу в кінці періоду (згідно якого і відбувається прогнозування).
3. Оцінка поточної ціни майна (власності).
Техніка ипотечно-інвестиційного аналізу актуальна в тих випадках, коли інвестор оформляє нову позику або бере на себе вже існуючу заборгованість. Перевага даної методики – гнучкість, але через велику кількість припущень отримані дані є приблизними.
2. Іпотечний-інвестиційний аналіз за методикою капіталізації прибутку. Тут є три варіанти:
– техніка Еллвуда. Її перевага – у простоті розрахунку і використанні скор
(1 votes, average: 5.00 out of 5)